Merhaba Değerli Okurlar;
Geçtiğimiz hafta ceza yargılamasında “son sözün sanığa verilmesini” kanunlar ve yargıtay kararları çerçevesinde incelelemiştik. Bu hafta ise 5 yılı aşan kira sözleşmelerinde kira tespiti ile ilgili hukuki yolları kanunlar ve yargıtay kararları çerçevesinde inceleyeceğiz.
Günümüz ekonomik koşullarında artan maliyetler kiracı ve ev sahibi ilişkisinide oldukça derinden etkilemekte olup ekonomik anlamda da taraflara etkisi olmaktadır.Geçici kanun ile getirilen %25 lik oranında artış üst sınırıda uzun süreli kira sözleşmesi akdetmiş taraflar açısından da bazı durumlarda olumsuz sonuçlar doğurmaktadır.En az 5 yıldır devam eden kira sözleşmelerinde ise yeniden kira tespiti belirlenebilmesi için hukuki yollar açıktır.
EN AZ 5 YIL DEVAM EDEN KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRA TESPİTİ
5 yılı aşan kira sözleşmelerinde kira tespiti yani kira artış oranı belirlenirken
*Emsal taşınmaz kiraları,
*Taşınmazın durumu,
*Tüfe artış oranı göz önünde bulundurularak bir değer belirlenmektedir.
KONUYA İLİŞKİN İLGİLİ EMSAL KARAR
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/8186 Esas 2019/5879 Karar
Somut olayda; 10.03.2008 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda, taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 6. maddesinde kira müddetinin 5 yıl olup 5 yıl uzatılacağı ; 7. maddesinde de kira ücreti artışlarının ilk 3 yıl 9.000 TL olup 3 yıl sonunda enflasyon oranında artış yapılacağı düzenlenmiştir. Kira başlangıç tarihi 10.03.2008 olduğundan ve 5 yıl sonrasına ilişkin kira belirlemesi talep edildiğinden, davalı kiracının tacir olup olmadığı nazara alınmaksızın her halde, tespiti istenen döneminin hak ve nesafet dönemi olduğu anlaşılmaktadır.
18.11.1964 gün ve 2/4 Sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.
Mahkemece, yukarıda belirtilen ilkeler ışığında düzenlenecek şekilde rapor aldırarak dava konusu kiralananın tespiti istenen dönem itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği aylık kira bedeli belirlenerek ve bunun üzerinden hak ve nesafet indirimi yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın 6100 Sayılı …ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3. madde hükmü gözetilerek HUMK’nın 428. maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 Sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 Sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 27.06.2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
İLGİLİ KARARDA DA BELİRTİLDİĞİ GİBİ MAHKEMECE KİRALANANIN YENİ DÖNEM İTİBARİYLE KİRAYA VERİLECEK GİBİ AYLIK KİRA BEDELİ UZMAN BİLİRKİŞİLER TARAFINDAN TESPİT EDİLEREK HAK VE NESAFET İNDİRİMİ YAPILARAK KİRA DEĞERİ BELİRLENEBİLMEKTEDİR.
