Merhaba Değerli Okurlar;
Bu hafta elbirliği mülkiyet ve müşterek mülkiyet konularına yargıtay kararları ve kanunlar çerçevesinde değineceğiz.
Miras kalan tarlalar genellikle birden fazla mirasçının ortak mülkiyetinde olur. Ancak bu mülkiyetin niteliği, paylaşım ve satış süreci hukuki çerçevede farklılık gösterebilir. Türk Medeni Kanunu’na (TMK) göre taşınmaz mülkiyeti elbirliği mülkiyeti veya müşterek mülkiyet şeklinde olabilir.
Elbirliği mülkiyeti (İştirak Halinde Mülkiyet)
Madde 701- Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.
TMK 701 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Bu mülkiyet türünde paylar belirli değildir ve ortaklar taşınmaz üzerinde tek başlarına tasarruf edemezler. Ortaklardan hiçbiri mülkiyet hakkını tek başına devredemez veya satamaz. Satış, kiralama gibi işlemler ancak tüm ortakların oybirliği ile mümkündür. Miras kalan taşınmazlar mirasçılar arasında paylaşılana kadar elbirliği mülkiyeti altında olur.
Müşterek mülkiyet (Paylı Mülkiyet)
Madde 688- Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.
TMK 688 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Burada her malik, taşınmazın belirli bir payına sahiptir ve bu pay üzerinde tek başına tasarrufta bulunabilir. Pay sahipleri kendi paylarını satabilir, devredebilir veya rehin edebilir ancak taşınmazın tamamı için satış gibi işlemler tüm maliklerin onayına bağlıdır
Miras Kalan Tarlanın Paylaşımı ve Satışı
Miras kalan tarla, mirasçılar tarafından anlaşmalı olarak paylaştırılabilir. Eğer bu konuda tüm mirasçılar açısından uzlaşma sağlanamazsa, her mirasçı dava sürecini başlatabilir. Ortaklığın giderilmesi davası iki aşamalıdır. İlk aşamada taşınmazın bölünebilir olup olmadığının tespiti ikinci aşa ise bölünemediği takdirde satış işlemleridir. Ortaklığın giderilmesi davası doğrudan TMK’dadüzenlememiş olsa da kaynağı madde 642 ve 698’dir.
Madde 642- Mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça, her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir. Her mirasçı, terekedeki belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesini sulh mahkemesinden isteyebilir
Madde 698- Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.
Mahkeme, taşınmazın fiziksel olarak bölünüp bölünemeyeceğini inceler. Bölünebilir bir yapıdaysa, taşınmaz mirasçılar arasında bölünerek tapu tescilleri yapılır. Ancak bölünemezse veya ekonomik açıdan verimsiz olacaksa, mahkeme taşınmazın satılarak satış bedelinin mirasçılar arasında paylaştırılmasına karar verebilir.
Miras kalan tarla tarım arazisi ise tarım arazilerinin bölünüp bölünemeyeceği konusunda Tarım ve Orman Bakanlığı’nın belirlediği asgari tarımsal arazi büyüklükleri dikkate alınmalıdır. İlgili mevzuata göre, belirli bir büyüklüğün altına düşen tarım arazileri bölünemez ve mirasçılardan biri tarafından satın alınması gerekir.
Kısaca kardeşler arasında tarlanın paylaşımı şu şekilde olabilir:
1. Kendi aralarında anlaşarak tarlayı bölmek veya bir mirasçının diğerlerinin payını satın alması.
2. Eğer anlaşma olmazsa, ortaklığın giderilmesi davası açılması.
3. Mahkemenin, tarlayı mümkünse paylaştırması, aksi takdirde açık artırma ile satıp gelirini paylaştırması.
4. Devletin tarım arazilerinin bölünmesini önleyen düzenlemelerine uyulması.
Sonuç olarak, elbirliği mülkiyetinde ortak hareket edilmesi zorunluyken, paylı mülkiyette herkes kendi payı üzerinde tasarruf edebilir. Miras kalan tarlanın paylaşımı mirasçılar arasında anlaşma yoluyla veya mahkeme kararıyla yapılabilir. Tarım arazileri bölünürken kanuni sınırlamalar dikkate alınmalı, paylaşım konusunda uzlaşma sağlanamazsa dava yoluna başvurulabilir,
İLGİLİ YARGITAY KARARLARI
Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 03/11/2015 tarihli ve E.2014/14598 K.2015/9620 “Paydaşlığın giderilmesi davalarında mahkemece malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilebilmesi için taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ve tarım arazilerinin niteliği ile imar mevzuatına göre aynen taksimin mümkün olup olmadığının araştırılması gerekir. Taşınmazın önemli ölçüde bir değer kaybına uğraması söz konusu ise aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilemez. Keza paydaşlar rıza göstermedikleri takdirde taşınmazın bir bölümü paylı bırakılamaz.”
Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 12/02/2014 tarihli ve E.2013/16337 K.2014/1848
Aynen bölünerek paylaştırmanın (taksimin) mümkün olması durumunda bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para (ivaz) eklenerek denkleştirme sağlanır. Davada paydaşlar arasında anlaşma olmadıkça hakim kendiliğinden bazı taşınmazların bir kısım paydaşlara, kalanın diğer paydaşlara verilmesi şeklinde aynen bölünerek paylaştırmaya karar veremez.
