Merhaba, Değerli Okurlar;
Geçtiğimiz vergi borcu ve vergi borcunun kanuni yükümlülükleri konusunu anlatmaya çalıştık. Bu haftaki konumuzda ise hisseli tapu nedir? Hisseli tapularda ayırma işlemi nasıl gerçekleşir? Bu konulara kanunlar çerçevesinde değineceğiz..
HİSSELİ TAPU NEDİR?
Eğer bir taşınmazın birden çok maliki var ise bu durum hisseli tapu ile belirtilir. Hisseli tapuda taşınmazın ortaklarının hepsinin adı açık bir şekilde yazılır ve kaç ortağın bulunduğu gösterilir. Ama hisseli tapuda hangi ortağın taşınmazın hangi bölümüne malik olduğu belirtilmez.
Hisseli tapunun iki çeşidi bulunmaktadır:
Elbirliği Mülkiyeti: Bu mülkiyet çeşidinde tapuda hangi ortağın ne kadar hisseye sahip olduğu belirli değildir. Her ortak taşınmazın tamamından sorumludur.
Paylı Mülkiyet: Bu tapu çeşidinde ise ortakların hangi oranda taşınmaz üzerinde hak sahibi oldukları açıkça yazılmaktadır.
HİSSELİ TAPU NASIL AYRILIR?
Hisseli tapu bölme işlemi, birden çok maliki bulunan bir taşınmazın malik sayısınca ayrılması ve tapuya ayrı ayrı kaydedilmesinden ibarettir. Bu işlem tapu kütüğünde yapılır ve adına da ifraz denmektedir.
Bu işlemin yapılabilmesi için öncelikle arsanın paylara ayrılabilmesi için harita ve kadastro mühendislerinin detaylı bir plan oluşturması gerekmektedir. Yapılan planın ise Tapu ve Kadastro Müdürlüğünde onaylanması gerekmektedir. Taşınmazın bulunduğu yere göre Belediye Encümeni veya İl İdare Kurulu'ndan da onay alındıktan sonra taşınmazın maliklerinin fotoğrafları, kimlikleri ve onaylanan plan ile Tapu Sicil Müdürlüğü'ne başvuru yapılır. Ayrılmayı engelleyecek hiçbir hukuki durum olmadığında ise Tapu Sicil Müdürlüğü'nde ayırma işlemi yapılır.
HİSSELİ TAPUDA ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI
Hukuk sistemimiz hisseli tapu sahiplerini ortaklığa devam etmekle yükümlü kılmamıştır. Bu sebeple ortaklar ortaklığın giderilmesi yolu ile ortaklığı kaldırabilirler. Taraflar bu hususta anlaşamaz iseler dava yoluna başvurabilirler.
Ortaklar bu hususta anlaşamadıklarında bu davayı açmak zorundadır. Daha çok mirasçılar arasında açılan bu dava türünde basit yargılama usulü uygulanır.
Bu davayı yabancı uyruklu kişilerin açması halinde mahkeme kişinin bir teminat göstermesini şart kılmıştır.
Bazı durumlarda ise ortaklığın giderilmesi davası açılamamaktadır. Bu durumlar TMK m698'de sayılmıştır. Anılan madde metni şöyledir;
Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.
Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir.
Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.
Görüldüğü gibi madde metninde 10 yıllık bir zamanaşımı verilmiştir. Son fıkrada bahsedilen uygun olmayan zaman ise piyasa durumu ile alakalıdır.
Ortaklığın giderilmesi davasında davacı davasından feragat edebilmesi için tüm ortakların davadan feragat etmiş olması gerekmektedir. Feragat etme işlemi davanın her aşamasında yapılabilmektedir.
Peki bu davada paylaştırma nasıl yapılacaktır? Bu davada iki şey istenebilmektedir. Kişi ya malın bölünerek paylaştırılmasını ya da taşınmazın satışından elde edilecek paranın ortaklar arasında bölünmesini isteyecektir. İkinci talep taşınmazın bölünemeyecek olduğu durumlarda istenmektedir.
Aynen Takim Yoluyla Malın Bölünmesi: Bu bölünme türünde taşınmaz parçalara ayrılarak bölünmektedir. Aynen taksim işleminin yapılabilmesi için taşınmazın bölünebilen bir mal olması gerekmektedir. Ortaklardan biri bile bu istemde bulunmuşsa hakim şartların uygun olup olmadığına bakacak ve kararı verecektir.
Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi: Bu bölünme türünde ise taşınmazın satışı gerçekleştirilecek ve satıştan elde edilen para ortaklar arasında bölünecektir. Bu yolun seçilmesi halinde satış işlemini satış müdürlüğü ve icra daireleri yapacaktır. Satış işlemi açık arttırma yolu ile yapılacaktır. Bu işlem yapılmadan önce de bilirkişi raporu ile taşınmazın değeri hesaplanacaktır.