Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, arsa sahibinin devredeceği arsa payı karşılığında, müteahhidin,kendi malzeme ve imkanlarıyla inşaat yapması, sonunda kararlaştırılacak bağımsız bölümleri arsa sahiplerine devretmeyi taahhüt ettiği iki tarafada borç yükleyen sözleşmelerdir.
Bu yazımızda kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken arsa sahiplerinin nelere dikkat etmesi gerektiği hususuna değineceğiz.
Sözleşme imzalanmadan önce belediyeden imar durumu sorulmalıdır. Bu durumda arsa üzerine iki tarafın anlaştığı ölçülerde bağımsız bölüm inşası yapılıp yapılamayacağı belli olur ve ilerde çıkması muhtemel anlaşmazlıkların önüne geçilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, mevzuatımız gereği, resmi şekilde tapu müdürlüğü ya da noter kanalıyla yapılması halinde geçerlilik kazanacaktır. Aksi hallerde sözleşme mutlak butlanla batıl olup hukuki bir değer ifade etmeyecektir.
Ayrıca, kat karşılığı inşaat sözleşmesi inşaat alanı olan arsanın tapusuna şerh verdirilmelidir.
Bu genel açıklamalarımdan sonra özellikle sözleşme metninde yer alması gereken hususlardan bahsetmek istiyorum.

Arsa Sahibi Nelere Dikkat Etmelidir?

1-)Yapılacak kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, temel ruhsatının ne zaman alınacağı belirtilmelidir. Aksi halde ortada bir sözleşme bulunsa da uygulanabilirliği kalmayabilir. Sözleşmenin uygulanabilirliğini artırmak için sözleşmeye ceza-i şart konulması konusunda da hassas olmak gereklidir.
2-)Ruhsatın alınması ile birlikte, arsa üzerinde inşaat başlamadan kat irtifakı kurulması yolu da açılacaktır. Bu durumda sözleşmeyle müteahhide ait bağımsız bölümlere ipotek konulup, inşaatın belli aşamalarına göre ipoteklerin kademeli bir şekilde kaldırılması kararlaştırılabilir.
3-)Sözleşmenin ekleri de sözleşme kadar önemlidir. Örneğin, kullanılacak malzemenin niteliğine dikkat edilmeli, gerekli durumda bir uzmandan yardım alınmalıdır.
4-)Karşılaşılan bir durum da, sözleşmenin yapılmasından sonra imar durumunun değişmesidir. Örneğin 5 kat izni olan bir yerde iznin 6 kata çıkması halinde, eklenecek kattaki daireler kime ait olacaktır? Sözleşme de mutlaka bu husus da belirtilmelidir.
5-)Bir diğer husus, dairelerin paylaşımının nasıl yapılacağıdır. Aksi halde lüks daireleri müteahhit alırken, arsa sahibi orta sınıf dairelerle yetinmek zorunda kalabilir. Sözleşmeye konulacak madde ile müteahhide düşecek daireler nasıl yapılacaksa, arsa sahibine düşen dairelerin de aynı şekilde, kalitede yapılması sağlanmalıdır.
6-)İmar mevzuatına aykırılık halinde müteahhidin hak talebinde bulunup bulunamayacağının sözleşmeye yazılması, arsa sahibinin haklarını garanti altına alması için önemlidir.
7-)İnşaat yapımı sürecinde üçüncü kişilere verilecek zararların kimin tarafından karşılanacağı sözleşmede belirtilmelidir.
Ayrıca, inşaat süresince vergilerin ve SGK primlerinin müteahhit tarafından ödeneceği personelin ve 3. Kişilerin uğrayabileceği tüm zarar ve ziyanın karşılanması amacıyla yine müteahhit tarafından mesuliyet sigortası yaptırılması sözleşmede yer almalıdır.
8-)Sözleşmede inşaat projesinin müteahhit tarafından çizileceği, ruhsat harç ve masraflarının müteahhide ait olacağı açıkça belirtilmelidir. (Bu hususların aksi de tarafların anlaşmasına göre kararlaştırılabilir)

9-)Sözleşme ile inşaat süresi, gecikme halinde sözleşmeyi fesih yetkileri ve cezai şartlar, tarafların anlaşmaları doğrultusunda tereddütte yer bırakmayacak şekilde düzenlenmelidir.
10-)Sözleşmede teslimin gerçekleşmesini; anahtar teslim, yapı kullanma izninin alınması ve tüm kamu kurumlarıyla ilişiklerin kesilmesi gibi şartlara bağlamak gerekir. Bu halde bu şartları yerine getirmeyen müteahhidin hukuki ve cezai sorumluluğu sözleşme gereği devam edecektir.

Yukarıda kısaca arsa sahiplerinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken nelere dikkat etmesi gerektiği hususlarından bahsettik. İlerleyen günlerde kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde sıklıkla karşılaşılan diğer hukuki sorunlardan bahsedeceğiz.

Saygılarımla …